巢湖房价“涨潮”渐趋平静
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来源:  发布时间:2007-07-30
对于众多中小城市而言,巢湖房价“走势图”颇具普遍意义:当一座经济总量不足400亿元的城市掀起城建热潮时,房地产市场与房价走势均会受到快速拉升,但最终房价却受制于城市规模的扩张以及“慢热型”的住房需求。

  “阶段性高潮的完成期”

  “未来几年的房地产销售形势并不会很乐观”,这是巢湖几大颇具知名度的楼盘销售经理们较为一致的判断。

巢湖一楼盘的售楼处外观。二线城市商品房销售模式正在与中心城市趋同

  这些位居市场前沿的人士较为一致的感受是,巢湖房地产市场将进入“牛市行情”之后的调整期:从2004年到2006年的3年间,巢湖房地产市场的投资规模从5.6亿元增长至10.3亿元,在建商品房施工面积由55万平方米左右上升至96万平方米以上,与此相适应的是房价的快速拉升,巢湖市区的商品房销售均价也从每平方米1650元上升至去年底的每平方米2324元,增长了近五成。

  至于2007年的最新态势,新近进入巢湖市房地产市场的上海中凯房地产公司提供给本报记者的最新市场调查数据显示,今年以来,巢湖市的商品房供应量仍在快速增长,目前在建的商品房施工面积超过100万平方米,但是房价上涨速度明显放慢,目前的商品房销售均价在2380元/平方米左右,较去年底的房价上涨60元左右,半年的房价涨幅仅为3%。

  “未来2~3年,巢湖房地产市场将处于阶段性建设高潮的完成期”,中凯房地产公司相关人士表示,这一时期的最大特点就是,房价总体将趋于平稳,市场需要足够的时间来消化最近几年来房地产开发热潮中突然放大的商品房供应量。

  部分房地产销售负责人士均向本报记者表示,从目前的销售态势来看,巢湖市房地产市场已经处于阶段性供大于求阶段,前两年曾出现的某些新开楼盘一开盘就销售一空、甚至托人买房的现象已经一去不复返,因此,未来几年内巢湖市的房价水平只会在原有基础上小幅攀升。

  “城市成长期”的主基调

  巢湖房地产市场的建设热潮发端于这座城市突然加快的“成长节奏”。

  根据巢湖市国土资源局相关人士介绍,目前巢湖市用于房地产开发的土地供应量总体较为宽裕,原因就在于,巢湖市的土地供应有两大源头,一是高密度的旧城改造,二是城市新区容量的放大。

  2004年是巢湖房地产突然升温的一年,而这种升温的主要拉动力量就是旧城改造的加速,这一年,巢湖市提出了“五年大变样”的发展目标,并且明确要求在2009年告别“城中村”。目前,巢湖市除了对原有的城中村实施整体改造之外,包括对城市核心商业区人民路、朝阳门一带的改造计划也已经启动。根据保守的估算,仅旧城改造就将增加超过200万平方米的商品房供应量。

  2005年底,省委省政府提出“省会经济圈”发展战略后,巢湖市的城市扩张节奏也发生突变:除了原先已经规划建设的位于城市东部的市级政务新区外,还将在城市西部规划建设滨湖新区,以对接合肥的现代化滨湖大城市的发展战略。据了解,目前巢湖的滨湖新区建设也已经启动,滨湖新区内部分地块已经启动拆迁安置,土地供应的“闸门”也已经打开。

  根据巢湖市国土资源局提供的数据,2006年,巢湖市区总共出让了22宗地块,供应量超过1300亩。今年以来,该市又有12宗地块被转让,面积超过700多亩,预计全年的土地供应量将再次超过1000亩。旧城改造的高密度推进与东西两块新城区的建设,为未来几年巢湖市的房地产市场奠定了主基调:商品房供应继续放量,与此相适应,房价也将维持较长时期的平稳状态。

  “慢热型”住房需求

  最近一年来一直在研究巢湖房地产走势的房地产销售人士傅鹏认为,巢湖房价未来几年不会出现快速上涨的根本原因在于,与供应上的持续放量相比,需求层面不会出现突然升温的局面。傅鹏认为,像巢湖这样一个内陆中小城市,其最大的特点就是,对外来人口缺乏吸引力,因此,城市人口规模扩张节奏相对缓慢,这是限制房价过快上涨的最重要的因素。

  据几位房地产业销售主管介绍,巢湖房地产市场此前的供需两旺、房价快速上扬局面的形成,有其特殊性,因为在此轮房地产行情发动之前,像巢湖这样的中小城市居民,由于城市建设力度以及商品供应方面的限制,对商品房的升级需求一直被压制,2004年之后,随着城市建设以及房地产开发档次的提升,这种需求得以在短暂的时间内集中释放,这种需求特征支撑了房价短时间内快速拉升,但是,这种需求热度是不可持续的,因此,目前巢湖房地产市场不得不面对慢热型的住房需求。

  住房需求主要由本地消费者拉动,而本地居民的收入水平现状,再加上城市人口规模有限,这是与巢湖相类似的省内其它中小城市在房地产业发展方面所面临的共同处境。因此,以巢湖为代表的省内中小城市的房地产需求将长期呈现出一种慢热特征,尽管在短期内某些城市的房地产价格会出现快速上扬局面,但需求瓶颈将最终“驯服”上扬的房价。(胡旭)