巢湖购买商品房二手房须知
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来源:  发布时间:2007-07-30
吴业清(市房地产管理局副局长)
                 何光金(物业管理科科长)
                 苏   奎(房地产管理科科长)
                 葛瑞华(市产权产籍交易中心副主任)

主要话题:
1、我市房地产市场一些情况,以及购买商品房和二手房应注意的一些事项。
近年来我市房地产投资呈现稳定增长形势,基本处于平稳上升态势,没有出现大的起落,房地产开发投资规模年均占固定资产的投资比重约10%以上。房地产开发量逐年递增,仍有更多的房地产开发企业看好巢湖的房地产市场,2006年下半年新开工的面积比上半年增长83%。到目前,我市市区商品房均价每平方米已达2336元,价格比前几年翻了一翻多,但是,从商品房价格上涨的多因素分析,我市商品住房价格上涨,还是一种低价位、低品质基础上的提升。从我们房地产交易系统数据分析,自我市实施国家房地产市场宏观调控政策以来,特别在开始征收营业税、个人所得税即“两税”后,存量房买卖反映较商品住房市场明显,由于交易成本的增加,导致成交量、成交金额的大幅下降。说明我市在实施房地产调控政策后对稳定房价起到了积极的有效作用。从总体情况看,我市房地产市场是健康、平稳、持续、有序发展的,处于良性发展阶段,房地产市场呈现良好发展态势。

2、现在购房群体中对购房中应了解的情况主要有以下几点:
    一、商品房上市条件。客户在选购商品房之前,应当了解一下开发商是否具备国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。开发企业在销(预)售商品房前,上述条件是必须具备的,也就是说只有具备了上述条件,商品房才能上市销售。
    二、认真阅读购房合同内容。客户在签订商品房买卖合同或预订合同前,对当中条款应认真阅读,尽量透彻了解、理解合同条款的内容和含义,以免产生不必要的纠纷。
    三、最好有较专业人士陪同看房和签订合同。选择房产,内容及程序相对复杂,如果本人对相关内容不够熟悉,最好偕同较专业人士,如法律、建筑方面的人士一同前往看房、购房,这样会好些。
    四、应由本人签订购房合同。选好要购买的商品房后,最好由本人签订购房合同、办理其他相关手续。如果确实要委托他人代理,则应出具好有关委托手续,明确授权范围,并进行公正。若是房地产中介机构代销的房产,也不能与中介机构签订购房合同,而应与真正的产权人或开发商签订购房合同。同时,要查验代理中介公司有无取得房地产管理部门颁发的中介资质证或备案证。
    五、最好选择实力较强的公司开发的规模较大的楼盘。规模较大、实力较强的房地产公司,通常具有较好的房地产开发经验,运作规范,管理到位,信誉较高,资金也相对充足,选择这类楼盘,会让你更放心、感觉更安全。在这里说的意思并不是楼盘较小就不可购买,关键要看房地产开发手续是否完备、证件是否齐全、操作是否规范、物业管理是否到位、房价是否有猫腻。

3、购房合同条款要注意哪些事项?
    一、计价与付款方式。这是购房合同中的重要内容,对于价款,应非常清楚地在合同中写明。当然购房者要明确的是以套内面积计价或是以建筑面积计价,通常情况下,应以建筑面积计价较为客观、公平。然后要注意是如何付款,如一次性支付、分期支付、是否办理银行按揭等,付款方式在于双方约定,现在有的开发商为降低风险,经常采用一次性付款给予多少优惠的办法,实质上这种方式购房存在潜在风险,最好约定分期付款方式,如开发商强行要求一次性付款,就更要注意,房地产是大宗商品,宁可不买,也不可承担过大风险。
     二、商品房的面积及误差的处理约定。购买商品房,往往都存在最后确权面积与合同约定的面积有差异的情况。对于这个问题,购房合同格式文本里都有具体的约定,购房人对此要作出明确的选择。通常情况下要依法法规定约定面积误差处理方式。
     三、商品房的交付时间。商品房的交付时间易受到方方面面因素的影响,因此,签订明确的交楼时间,显得尤为重要。目前大多数开发商均在合同中标明确切的商品房交付时间,但往往另约定交付的条件,同时附有不可抗力而延长交付时间的条款。但不管怎样,作为购买方,一定要注意商品房的交付时间。一但开发商违约交房的,购房户必须注重诉讼时效的有效性,也就是可以信函、挂号信等方式催促开发商,并要求开发商承担违约责任。
     四、商品房的基本设施配置。目前商品房大多数是毛坯房交付,但对于室内外的基本的装修、配置标准是不可缺少的,其中包括如窗、门、通讯设施、防盗系统、厨房生活配套设施等等,均属商品房的基本设施配置范畴,购房者不妨仔细考虑。对于开发商在前期售房中所能做的各类广告、售楼书要妥善保存,有的属要约邀请、有的则属于要约,与合同具有同样的法律地位。如果属要约部分,建成后与宣传不一致的可以追偿,要求开发商承担违约责任。
     五、逾期付款及逾期交楼的约定。对于购房者或开发商均有可能出现逾期支付楼款或逾期交楼等违约的情形。对于这种情况,在购房合同中一定要详细约定,以防一旦出现这种行为时,未违约方便于行使权利,占据主动。
     六、公共配套设施。公共配套设施对业主影响很大,这也是商品房物有所值的衡量因素。因此,在签订购房合同时,要充分留意住宅的公共配套设施情况,并在合同中作出约定。如园林绿化、小区道路、休憩场所、会所、停车场等等是否有无均应有约定。特别是前面已经强调的,对开发商做的各类广告、售楼书要保管好,以备查或要求开发商应承担违约责任时备用。
     七、办理产权证。购房者购买了商品房后,为了明确房屋产权人,当然要进行产权登记并取得产权证。过去存在有人购房后却迟迟办理不了房产证的情况,从而对业主的工作及生活产生诸多不便。因此,房产登记、领证不可轻视,只有依据在产权登记机关办理了权属登记,领取了房屋产权证,才能及时发现并解决可能存在的问题,因此,购房者要毫不含糊地要求开发商进行产权登记及约定办理产权证的时间,否则,违约就要承担不利的后果。

4、办理商品房产权证需要注意些什么?
    购房者从开发商手中领取房屋钥匙后,并不等于已取得了房屋的所有权。只有当购房者依法取得自己的房产证时,才能真正享有对自己所购房屋的所有权,即依法对自己所购房产享有完全的占有、使用、收益和处分的权力。多数购房人都希望在收房后能尽快拿到自己的房产证,我们提醒购房者应认真签订购房合同。
    与开发商签订的购房合同中的“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”中的“规定期限”是什么呢?《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条作出了对购房者有利的解释:在合同没有约定购房人取得房产证期限的情况下,按第十八条解释:购买期房的购房人自房屋交付使用之日起90日、购买现房的购房人自合同订立之日起90日

,由于出卖人的原因,未能取得房产证,出卖人应当承担违约责任;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按第十九条解释:购买期房的购房人自房屋交付使用之日起超过一年零三个月、购买现房的购房人自合同订立之日起超过一年零三个月,由于出卖人的原因,导致购房人无法办理房屋所有权登记,购房人请求解除合同和赔偿损失的,法院应予支持。为此,提醒购房者注意:上面所讲的是合同没有约定的情况,合同约定的还是要以合同约定为准,购房者要想缩短办证时间,绝不能忽略购房合同中的约定。
    
5、购房时的约定及约定是什么意思?
    一、购房者要根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。购房者在与开发商签订购房合同时,合同中的条款:“出卖人应当在商品房交付使用后(多少日)日内,将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这里有个空格要填写,空格中应填写“60日”。
     二、购房者根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。要求开发商将购房合同条款:“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限(多少日)内取得房地产权属证书”中的“规定期限”,明确为“90日内”。
     三、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定,购房者具体约定合同条款中“双方同意按下列某项处理”的内容。
     慎签不合理的委托书。目前,开发商可能会要求购房者在购房合同外另签一份委托其代办房产证、并同意入住前将契税和公共维修基金交给开发商的委托书。对开发商的这种减轻自己风险、增加购房人负担和风险的不合理做法,购房者可加以拒绝。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。因此,无论购房者是否委托房地产商代办房产证,开发商都有责任同购房者一起办理产权过户并协助购房者办理房产证。房产证迟迟不能办的问题,大多是因开发商没有完成房屋验收备案、超规划批准面积建设、土地出让金没有补齐等原因造成的。当开发商具备了向购房者办理产权过户条件时,购房者办理房产证的手续其实非常简单。

6、什么是逾期交房?遇到开发商逾期交房应该怎么办?
    根据我国相关的法律法规,买卖合同中的标的物所有权自交付时转移,而房屋所有权的取得应以房产部门颁发的房屋所有权证为准。因此,如果合同中对交房的履行标准没有约定或者约定不明,就应以房屋所有权证取得的时间为交房时间。因此虽然已经将房屋建造完毕并通过竣工验收,但没有在约定期限之内办好房产权证,构成交房逾期,应该按照合同约定支付逾期违约金。房屋作为典型的不动产,其交付具有特别重要的意义,房屋买卖双方应该就交房事宜作出具体、明确的约定,以减少一些不必要的麻烦。一旦发生交房逾期,买房人可以催促房产商尽快履行交房义务,同时还可按照合同约定追究房产商逾期交房的违约责任。在这里强调一下,催促开发商履约,不能采用电话、口头通知等方式,要采用信函、挂号信、特快件等方式,以保存证据,必要时应由开

发商签收。

7、购买二手房产权方面应注意哪些?二手房交易风险主要表现在哪些方面?
    由于受房地产宏观调控政策影响,即在房地产交易环节征收营业税和个人所得税的影响,我市市区一季度的二手房成交量下降较大。一季度市区二手房成交总面积为2.46万平方米,其中住宅面积2.13万平方米,与上年同期相比分别下降29.31%和31.73%;成交金额为4751.68万元,其中住宅成交额为3670.9万元,与上年同期相比下降35.48%和35.37%;成交平均价格为1932元/平方米,与去年相比下降8.69%,其中住宅成交平均价格为1723元/平方米,与上年相比增长4.88%。说明房地产宏观调控政策对市区二手房交易市场产生了很大影响。
    买二手房首先要看有无产权证,再核实持证人是否房子的所有权人。为防止有的承租户卖掉房主的房子,因此还要核对对方的身份证,人房证三者要对得上号。最后还要到房地产管理部门办理房屋正式过户手续。私下买卖房屋,只有公证,没办登记也不行。公证手续不能代替房屋登记手续,它不表明房子归你所有。
    二手房交易风险主要表现在:一是产权人已故,如果继承人没有办理继承公证,产权人还不能确定,这样的房子不能交易。但卖房人往往会隐瞒这一事实。
    二是要小心被银行抵押的房子。卖房人向银行按揭贷款买下房子,如未还清贷款,这样的产权是不完整的。因此必须提前解押,才能买卖该房。
    三是要买产权清晰的房子,否则你的产权不受法律保护。如产权人死了,其房产共有权人―――继承人对卖房意见不一。
    四是拆迁房没办产权证的,不要去买。
    五是一些私下交易房屋,没到房地产交易登记中心办房产过户手续,买主以为拿到对方的产权证就算买下房子。但实际上,法律不承认这样的过户。
    六是房子已出租给别人,房主要卖房,必须先征得承租人的同意。因为法律规定,承租人享有优先购房权。因此只有承租人书面声明放弃,房子才能卖掉。否则会造成交易障碍。一旦承租人在交易过程冒出,买方就要退出。
    七是买房时,最好要到房地产交易中心去查验对方的交权证是否真的?产权状态如何?即产权是否清晰?有无共有权人?房子有无被法院冻结?是否向银行抵押?没问题,才能过户。
     房子是大宗商品,买房子首先要想到规避风险,可以请教专业机构服务来规避风险。如涉及合同签订,可咨询律师;识别房子价值,可请房地产评估机构;要交易二手房,可委托规范的中介机构代理,中介机构可以为你规避风险和提供专业服务,包括监管资金、跑银行、办产权证、物业交接等。有的中介超低价收费,它所有的服务都跟不上。一旦出事,它没有能力监控和赔偿,无法规避风险,无法承担服务。外地很多地方出现小中介携款而逃的事情。