眼下的二手楼市又处于敏感时期，到底该不该出手买房，该买什么样的房子？

　进入6月份以来，杭州楼市成交量的萎缩使楼市消费信心再次下滑，接踵而来的是部分房源率先调价，新一轮的降价风逐渐蔓延。

　每个谷底都是一个进入市场的好时机。可是，面对这样一个似是而非的转折点，我们应该如何下单？在这一非常时期，老房子、次新房、大户型、小户型、郊区房、市中心房，在宏观调控的背景下，不同的房源都有着各自不同的表现。

　回顾过去几年的二手房市场，2004年的5月、2005年的6月、2006的6月，在宏观调控政策和季节性影响的双重作用下，都曾降价风频频吹过。身处2008年的宏观调控，借助前几次调控的3组房源房价涨跌数据，我们可能在购房时更耳聪目明些，不致于迷失方向。

　第一组数据：老房子比次新房跌得快

　“树园新村再次降价，64.79平方米，售价65万元”、“求是村求是学区经典小户型急卖”、“江城路小套急售！房东连续降价，大家快抓紧”、“古荡西区超好经典小户型急卖，35平方米34万元”。自6月以来，市区内老小户型急卖的消息不断出现在中原地产信息平台上。

　每次降价风来临，抗跌性较差的老小房总是位列其中。从以往的数据来看，2005年老房子的降价风最先刮起也最猛。以市场认可度较高的翠苑一区为例，2005年3月均价一度接近8000元/平方米，而同年5、6月份，在楼市整体低迷的情况下，该小区均价率先回落到7200元/平方米，2006年受宏观调控政策的影响，基本保持在7500元/平方米左右，直到2007年，价格一路飙升，目前该楼盘平均挂牌价格在12000元/平方米左右。而朝晖小区、采荷小区、古荡小区等老房子也经历与翠苑小区几乎相同的价格走势。

　从以往经验来看，老房子最容易受贷款政策的影响而调价。而本轮老房子降价原因也与贷款政策有着紧密的联系。从预期来看，这种影响将持续相当长的一段时间，因此，1990年以前的老房子还需慎选。

　比较而言，90平方米以下的次新房抗跌性较强。以三塘沁园为例，该小区建于2000年，多是70～90平方米的户型。2005年宏观调控开始时，该小区房源价格基本没有下调，而只是转售为租。2005年5月，该小区均价为8500元/平方米。2006年，三塘沁园小区价格为9000元/平方米，而2007年，该小区均价一下子涨到13000元/平方米左右，相比2005年，涨幅为53%左右。

　第二组数据：大户型比小户型降得多

　在每次调价过程中，大户型往往因为动辄10万元、20万元的高调整幅度而引人注目。而小户型由于总价低、需求面广相对较为抗跌。

　据中原地产统计，在本轮价格调整中，就有市中心小区幸福人家主动降价30万元。虽然降价之后，房屋的单价仍高达21000元/平方米，但与此前房东只涨不跌的坚定声音相比，这更像是一种妥协，也是市场自身的一种调节。

　大户型需求在近两年的二手房市场中一直是处于金字塔顶端。非普通住宅、二套房贷以及过高的总价使得原本不多的高端需求更加望而却步。据杭州透明售房网数据显示，2008年上半年，140平方以上的大户型成交量仅占二手住宅成交量的7.29 %，而140平方米以上大户型的挂牌比例，据中原地产统计为24%左右。业内人士预测，这部分房源的滞售非一时能解决，调整还将继续，购买者有必要再观望一阵。

　以仙林苑的大户型和小户型为例，进行宏观调控前后的房价对比：2005年3月，该小区大户型均价1.5万元/平方米，小户型均价为1.2万元/平方米（小户型为回迁房，所以房价较低），同年8月份，大户型下调到1.4万元/平方米，小户型则没有降价。2007年房价暴涨，小户型目前房价为1.8万元/平方米，大户型房价为2万元/平方米。总体看来，小户型更为抗跌，涨幅也较大。小户型涨幅为50%，大户型涨幅为33%。

　第三组数据：市区房比郊区房抗风险

　一有风吹草动就最先降价，郊区房像是被贴了标签一样脱不了身。在近期的急卖信息中，郊区板块房源不在少数。如三墩板块的铭雅苑、亲亲家园，闲林板块的华立爵士风情等都有调价房源出现。

　郊区房调价幅度一般在2万～10万元/套之间。如亲亲家园的一套140多平方米的大户型高层房源，经过业主几次调价后最终以7600元/平方米的单价成交，与该小区接近万元的挂牌价相比相差悬殊。由于房东挂牌多月未能成交，因此将价格调整。而价格调整后的两天即成交，价格弹性得以体现。

　相比郊区房，市中心房在调控时的抗跌性是显而易见的。闲林板块的华立爵士风情，2005年宏观调控时，房价一度由8月份的5000元/平方米下降到年底的4000～4500元/平方米。到2007年，该小区房源反弹到6500～7000元/平方米。而市区房如文教区的文萃苑，2005年4月均价为9500元/平方米，调控期不但没跌，反而上涨到2006年的11000元/平方米。现在，文萃苑房价为16000元/平方米。从涨幅看，文萃苑涨幅为68%，爵士风情涨幅为40%。

附：2004年～2008年二手楼市几次波动回放

降价背景：2004年5月1日开始征收“20%个人所得税”。

降价范围：未满5年的涉个税房源开始逐步调价。

降价背景：2005年3月开始对老小房限贷，6月“国八条”开始实施。

降价范围：非普通住宅与老小房调价明显。

降价背景：2006年6月，国六条出台并实施。

降价范围：5月底、7月底均有急卖房源出现，年内房价基本稳定。