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茶君说房 | 巢湖人,请理性对待双地王!更要看重产品!

2018-07-10 来源:巢湖楼市微信号

2018年5月30日宋都以单价740万元/亩,楼面价6166.64元/平米,总价13.542亿元竞得安徽巢湖经开区ACK2018-11号居住地块,溢价率164.3%。晋升为巢湖区域新的单价、总价“双地王”。

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地王出炉必掀起一览风波!行业类的,买房的,卖房的议论纷纷,周边二手房开始惜售,部分房源甚至开始涨价,巢湖市区的房源也借地王之势提高价格,通过地王来影响购房者的预期。巢湖楼市也发过几篇地王的稿件,1个多月过去了,地王议论稍微平息。我们下面再理性分析下怎样看待地王!


巢湖人,请理性看待地王!


第一:区域房源比较多!

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作为常识大部分人都知道,土地价格是影响房价的主要因素,楼面价6166.64元/平米的确是创出巢湖最高价格,但纵观整个半汤区域及巢湖区域的楼盘价格,这个地王已经超出了巢湖市民老百姓的接受能力。


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丽晶华庭三期施工现场


同时半汤区域目前集中了巢湖大部分即将上市楼盘,包含琥珀新天地三期、丽晶华庭三期、绿源聚龙湾、紫金华府、爱巢天润公馆等楼盘,初步估算约2600套房源。


第二:备案价格有难度,即使有所突破,也不会太大!


除了爱巢天润公馆是新盘外,其他基本都是老盘,新盘价格可以根据成本市场重新备案价格,但老盘因早期备案价已经在6000-7000元/平米水平,即使再备案,如果想备高价格,还要政府同意才可以,但目前房地产市场的政策比较严厉,预计突破不大!(除非风向有变),如果是这种情况的话,房地产乱象不可避免的会出现!比如捆绑车位、中介加价等等。


第三:地王项目也要看市场,定价过高会流失客户!


部分合肥媒体用16000元/平米来估算地王未来的价格,茶君觉得不现实,高估了巢湖人的接受能力!我们以新华御府和加侨悦侯府备案价格来测算。


新华御府

拿地价格337万元/亩 

楼面价3370元/㎡ 

住宅备案价9645元/平米 

别墅15999元平米


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加侨悦侯府

拿地价格510万元/亩 

居住楼面价3824.98元/平米 

住宅备案价10267元/平米 

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那么宋都项目 

拿地价格740万元/亩  

楼面价6166.64元/平米  

住宅备案价格会是多少呢?

别墅又会是多少?

我们可以清晰看出来!


如果定位过高,相对于巢湖市区新盘价格毫无优势,不仅仅是新房源,还有市场的二手房源。势必会影响客户的流失!所以预测宋都地王的价格,还是要贴近宋都开盘时巢湖的房价水平来看,短期内巢湖区域的房价基本会保持稳定,不会有什么大的涨幅!


巢湖人更要期待的地王的产品!


从巢湖房地产行业发展到现在!买房人开始越来越注重产品,特别是新华地产来到巢湖,新华御府、新华龙府、新华御园三盘发力,产品线也很丰富,高层、洋房、别墅。让巢湖人真正领略到好产品的魅力。随着市民对住房需求的要求越来越高,改善性产品越来越受到欢迎。


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来源:巢湖楼市微信群网友拍摄宋都进度


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来源:巢湖楼市微信群网友拍摄宋都进度


话说宋都地产,(拿下巢湖双地王的“宋都”,到底什么来头?)我们前期已经介绍了,也算是个品牌开发商,特别还是从浙江而来,对于巢湖市民来说,地王是次要,价格也是次要,最重要的还是用产品说话。我们期待的是地王项目会给巢湖带来什么样的产品。同时,价格相对于个人来说在接收的范围就可以。

最后想说!无论怎样,我们希望在地王的带动下,半汤周边的配套也要跟得上,光有产品,没有配套想溢价也很难。同时没有配套下的炒房也是很不理智的!





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